Je potřeba hledat nové synergie

Rozhovor Moniky Jasiokové s Ippolitem Pestellinim Laparellim

Zlatá éra obchodních domů v centrech měst je nenávratně pryč. Přesto existují cesty, jak tyto struktury nejen udržet při životě, ale dát jim i nový význam. O budoucnosti obchodních domů a možnostech jejich rekonstrukcí s námi hovořil architekt Ippolito Pestellini Laparelli, který se dříve podobným tématům věnoval v kanceláři OMA a nyní se na podobné projekty zaměřuje v rámci svého ateliéru 2050+.

Při přípravách tohoto vydání ERA21 se v redakci rozpoutala diskuze poté, co jsem zmínila váš výrok, že obchodní domy považujete za demokratičtější formu nákupního prostoru než třeba značkové obchody či prodejny. Mohl byste nám tento postoj více objasnit?
Možná bychom se měli nejdříve trochu ohlédnout do minulosti. Obchodní domy samozřejmě nejsou produkty modernismu 20. století. V různých podobách a uspořádáních je potkáváme už v 19. století, kdy ovšem zaujímaly polohy v historických centrech měst. Sloužily ke kulturní výměně – v době, kdy cestování nebylo zdaleka tak běžné a dostupné jako dnes, lákaly zákazníky svým zbožím dováženým z opačného konce Evropy, nebo dokonce ze zámoří. Hlavním účelem těchto domů je sice zprostředkovávat nabídku obchodů a služeb, zároveň však zprostředkovávají i určitý druh „veřejného“ života. Veřejného v uvozovkách, protože se ve skutečnosti samozřejmě jedná o soukromé prostory se soukromými majiteli a provozovateli. Když jsem je tedy nazval demokratickými, myslel jsem především to, že jsou volně přístupné. Nemusíte si nutně něco koupit, abyste je mohli navštívit. Můžete se do nich prostě zajít podívat při korzování městem. A fungují-li správně, přinášejí svým návštěvníkům i jiné druhy zážitků, nesouvisející nutně s nakupováním – například možnost uvidět město z velmi zajímavé a privilegované perspektivy nebo užívat společné prostory domu při nějakých veřejných akcích.

V Česku máme poměrně hodně prázdných nebo nevyužívaných obchodních domů ve významných polohách v centrech měst a složitě se sem snažíme přivést zákazníky. Samosprávy i vlastníci objektů zvažují cesty, jak s těmito objekty dále naložit. Nabízí se například konverze na coworkingová centra, interaktivní zábavní centra nebo muzea. Jsou konverze obchodních domů dobrou cestou, nebo budeme později toho promarněného obchodního potenciálu litovat?

To je velmi dobrá a relevantní otázka. Na přelomu 21. století jsme zaznamenali významný posun směrem od tradičních k avantgardnějším formám prodeje. Obecně se zdá, že tento přechod nejlépe ustály ty obchodní domy, které zcela nezměnily svou funkci, ale spíše jen obsah této funkce.

Neúspěch nějakého projektu se často svaluje na špatnou architekturu, ucelené plánování provozu a obsahu je však daleko důležitější. Měl jsem to štěstí, že jsem v průběhu své kariéry pracoval s opravdovými vizionáři, kteří dokázali být vždy o krok dál ve svých úvahách o budoucnosti nakupování a neustále hledali nové možnosti, jak je kombinovat s dalšími funkcemi. Obchodní domy chápali jako úzce spjaté s místem a schopné poskytovat pro toto místo velmi specifický zážitek.

KaDeWe v Berlíně je například známé svým vrchním patrem s lokální nabídkou typicky německých, respektive berlínských restaurací a stánků. A na tom konceptu se nic nemění – samozřejmě se vyvíjí estetika vybavení a interiérů, ale obsah zůstává stejný a funguje jako velké lákadlo. Milán je zase známý designem, takže je mu v La Rinascente vyhrazeno celé přízemí. Kdybychom vše naplnili generickým obsahem, vytratil by se jakýkoli vztah k lokální kultuře a přitažlivost těchto míst by výrazně poklesla. Receptem pro dlouhodobou udržitelnost je tedy vyvážený mix zážitků provázaných s místními hodnotami a globálnějších forem nakupování, to vše na přiměřeně malé ploše. Objekty z osmdesátých a devadesátých let minulého století, kdy se navrhovalo na obrovské rozlohy, je dnes dost těžké udržet. Někde byla snaha tyto velké konglomeráty rozdělit na menší fragmenty rozeseté po centru. Tím bychom se vlastně vrátili k modelu z 19. století, k menším prostorům začleněným do struktury a kultury města.

Často spolupracujeme například s Vittoriem Radicem, bývalým ředitelem obchodního řetězce Selfridges. Vittorio přemýšlí o provozování obchodních center opravdu velmi kreativně. Za jeho působení v Londýně navázal řetězec Selfridges spolupráci s Muzeem Viktorie a Alberta (V&A) – v rámci obchodního domu na Oxford Street byl vyhrazen speciální prostor, který měl přilákat nový druh zákazníků. V&A je jedním z nejpopulárnějších muzeí v Evropě, takže když se počty návštěvníků těchto dvou londýnských gigantů zkombinovaly, výsledky byly skutečně rekordní. Právě taková propojení a synergie je potřeba hledat, a navržené prostory je musejí umožňovat.

Znáte příklady obchodních domů, které by ve spolupráci se samosprávou měst využívaly přízemní prostory pro společenské události, jako třeba přednášky nebo informační akce?

Vím, že některé obchodní domy takové funkce nabízejí, ale neznám případy, kde by šlo o spolupráci se samosprávou. Asie má velmi dobře rozvinutou kulturu nakupování, ať už se zaměříme třeba na Koreu, Thajsko, či Japonsko. Ve městech typu Bangkoku či Tokia najdeme mnoho obchodních domů, které tyto funkce nabízejí. Mohou to být knihovny s coworkingovým prostorem nebo přednáškové a konferenční prostory. Většinou nebývají vyloženě provozované městem, i tak je to ale podle mě přijatelný scénář, pokud město o něco takového stojí.

Na univerzitě v Miláně jsme v jednom z našich ateliérů prověřovali právě takovou situaci. Hledali jsme vhodný ekonomický model pro objekt, který by fungoval jako společenské centrum s prostory pro kulturu, různé spolky, coworking atd., zároveň by zde však byl i komerční program, který by provoz centra dotoval. Tehdy jsme pracovali s konkrétním stávajícím nevyužívaným objektem, ten byl ale v mezidobí již zdemolován. Existující model, který by takto fungoval, neznám.

Řada developerů tvrdí, že nové stavby lépe vyhoví současným provozním a prostorovým požadavkům. Souhlasil byste s nimi?

Rozhodně ne.

Odkazuji se například na kontroverzi ohledně plánované demolice secesního obchodního domu Marks & Spencer na Oxford Street v Londýně. V souvislosti s projektem novostavby, která jej má nahradit, se rozvířily debaty o ochraně historických budov nebo naopak preferování nové výstavby.

S tímto postojem rozhodně nesouhlasím. Naše kancelář hodně pracuje právě na rekonstrukcích historických budov a náročnost a význam úprav stávajících staveb pro současné standardy jsme si podrobně ověřovali. Navíc jsem také členem organizace House Europe, jež se zasazuje o minimalizaci nové výstavby a co největší využívání stávajících objektů. Neexistuje žádný důvod ani důkaz, proč by nová výstavba měla být efektivnější a udržitelnější než znovuvyužití stávající architektury.

Jestliže tedy budeme upřednostňovat rekonstrukce, jaké výzvy lze při takových projektech očekávat? Budou to problémy s výškou podlaží, zastaralými dispozicemi nebo třeba se statikou? Jaké důležité charakteristické znaky moderních nákupních prostor je těžké integrovat do historických budov? Máte nějakou zkušenost, kdy bylo obzvláště náročné skloubit historickou architekturu se současnými standardy nákupních prostorů?

Obchodní domy byly obvykle navrhovány jako volné, nedělené prostory přes celou plochu patra, někde s vynechaným středem pro lepší přehlednost a často také pro umístění hlavní vertikální komunikace. V Římě jsme rekonstruovali jeden malý modernistický obchodní dům. To byla dokonalá stavba. Všechny vertikální komunikace byly umístěné na jednom konci půdorysu a zbytek podlaží byl prakticky volný a snadno uzpůsobitelný pro několik možných využití. Na druhou stranu, když jsme rekonstruovali Fondaco dei Tedeschi v Benátkách, museli jsme se popasovat s architekturou uspořádanou v arkádových ochozech okolo reprezentativního vnitřního dvora a nosnými historickými stěnami, které určovaly rozložení prostorů. Museli jsme tedy typologii obchodního domu přizpůsobit zcela jinému druhu architektury, ale toho jsme také docílili velmi variabilním návrhem.

Fondaco dei Tedeschi původně vůbec nebylo postaveno jako obchodní dům, největší výzvou pro nás proto bylo navrhnout funkční strategii, jak takový provoz vlastně do budovy integrovat. Architektonický koncept podle mě nemusí být nutně určován pravidly konkrétní typologie ani pravidly či dogmaty provozu obchodních domů. Mezi požadavky provozu a snahou o zachování historické budovy je třeba hledat rovnováhu. My jsme se v tomto případě dostali až k úplně novému pojetí toho, jak může obchodní dům vypadat a jak může být uspořádán.

Samozřejmě jsou určitá pravidla, kterými jsme se řídit museli. Například umístění mechanizovaných vertikálních komunikací byla rozhodně výzva. Problematické bylo také zajistit dostatek propojení, propustných prostorů a co nejplynulejších tras, což se v obchodních domech vždy snažíme nabídnout. Tady jsme hledali nové způsoby, jak mohou dané funkce své prostory obývat, jak mohou architektura a program koexistovat novým způsobem.

Je pravda, nebo mýtus, že mají nákupní prostory od třetího podlaží výše problém ekonomicky fungovat?

Záleží na druhu provozu. Restauracím a tzv. food courtům se ve vyšších podlažích většinou daří například díky zajímavým výhledům. Ovšem u běžných obchodů platí pravidlo, že ekonomický výnos s přibývající výškou klesá. Ještě jsem nikdy nepracoval na obchodním domě, který by měl více než pět podlaží.

V současné době se návyky konzumentů rychle proměňují. Jaké technologie mohou obchodní domy využít, aby smazaly rozdíly mezi online a offline nakupováním?

Možná znáte náš projekt designového obchodu 10 Corso Como na stejnojmenné třídě v Miláně. Je to historický prostor, kde se nacházel první designový obchod neboli concept store v Evropě. Je to obchod, ale zároveň také fotografická galerie, knihkupectví a restaurace se zahrádkou ve dvoře.

Chci tím ilustrovat, že obchodní domy neslouží jenom k nakupování věcí. To můžete dělat přes internet. Když někam jdete fyzicky, máte z toho úplně jiný zážitek. Z mojí zkušenosti provozovatelé obchodů sice vždy chtějí mít co nejlepší online nabídku, ale zároveň s tím chtějí také nabídnout co nejlepší zážitek pro návštěvníky svých kamenných obchodů. A tyto zážitky mohou mít formu různých akcí, spolupráce s umělci nebo prezentace materiálů, na které si můžete sáhnout a vyzkoušet si je.

A pak je tu ještě romantický aspekt obchodních domů, specifický pro život ve městech 20. století. Shlížíte z eskalátoru a během několika vteřin se vám před očima otevře celý mikrokosmos. Přitom stojíte na místě a zároveň se pohybujete. Něco takového zatím internet neumí zprostředkovat. Bezprostřední interakci s bohatým prostředím plným vůní, chutí a výhledů. Obchodní domy byly původně zamýšleny jako společenské scény. Byly místy setkávání. To je opět myšlenka velmi spjatá s 20. stoletím. Žádná jiná taková místa neexistují, možná kostely, ale žádná jiná místa se nepodobají obchodním domům v tom, že by se zde snadno potkávaly všechny společenské vrstvy. Do muzeí a divadel chodí určitý druh lidí a jiný druh lidí chodí do velkých nákupních středisek – shopping mallů. Obchodní domy však spojují různé vrstvy společnosti. A vždy takové byly.

Jsem ráda, že jste zmínil právě kostely. Připomnělo mi to knihu U štěstí dam (1969, Odeon), v níž Émile Zola poutavě líčí způsob, jakým první obchodní domy proměnily pařížskou společnost. Poukazuje také na zajímavou paralelu mezi těmito velkolepými nákupními prostory a kostely a naznačuje, že se staly jakýmsi novým druhem svatyní pro ženy. Vzhledem k tomu, že se zde nacházely například první dostupné dámské toalety, což tehdy ve veřejných budovách nebylo zdaleka běžné, poskytovaly zákaznicím určitou míru pohodlí a svobody, a postupně tak nahradily kostely v roli míst, kde ženy rády tráví svůj čas.

Ano, to je důležité, obchodní domy jsou vždy vybaveny toaletami, které jsou de facto veřejné, byť se tak striktně vzato neoznačují.

Obchodní domy se staly svého času jakousi kolébkou feminismu. Ženy zde mohly najít také pracovní uplatnění a s ním pocit nezávislosti a viditelnosti, jakých se v jiných povoláních dalo dosáhnout jen zřídka. V 19. století byla práce v obchodním domě pro mnoho žen první reálnou pracovní příležitostí. Prodavačky měly vyšší společenský status než například dělnice v továrnách, těšily se určité vážnosti a důstojnosti, která byla jinde jen těžko k mání.

Jaký druh vlastnictví a řízení podniku je nejlepší zvolit pro zaručený úspěch obchodního domu? Specificky, jaký typ aktérů obchodní domy vlastní, řídí a provozuje tak, aby je udržel při životě? Existuje například jedna thajská společnost, která vlastní několik nejlepších obchodních domů jako La Rinascente, KaDeWe nebo kodaňské ILLUM. Jakou mají tito mezinárodní hráči roli ve vedení a případné obnově obchodních domů?

Ano, původní vlastnické společnosti, které sídlily v Evropě, v Dánsku, Itálii či Německu, před lety skoupil thajský konglomerát Central Group. V Asii se operuje v úplně jiném měřítku, Evropa je pro ně taková třešinka.

Každopádně je ale zajímavé se na způsob řízení podívat blíže, protože provozovatel obchodního domu obvykle nevlastní budovu samotnou. Vlastníkem je jiná společnost, sídlící většinou ve stejném městě nebo alespoň ve stejné zemi. Hlavním úkolem provozovatele, to jsou například firmy Centre v Itálii, Cadre v Německu, ILLUM v Dánsku, je potom přinést silnou a funkční vizi. Provozovatel sestavuje paletu obchodů, připravuje kulturní program, najímá architekty.

Pokud se rekonstruuje stávající budova, je stavební projekt obvykle rozdělen mezi vlastníka a provozovatele – například interiéry a fit-outy má na starosti provozovatel, naopak všechny nosné konstrukce, hlavní vertikální komunikace, technická zařízení budovy atd. má na starosti vlastník.

Když o obchodních domech mluvím jako o realitách, je to proto, že většina zisků plyne z pronájmů prostor. Jednotlivé obchody si firmy nepronajímají přímo od vlastníka budovy, ale od hlavního provozovatele a jsou potom vlastně třetím aktérem v celém systému.

Jde ovšem o zcela odlišný koncept, než podle jakého fungovaly obchodní domy v 19. století a vlastně až do devadesátých let 20. století. Tehdy totiž obchodní domy prodávaly také své vlastní zboží, vlastní značky. A měly vlastní specifické strategie. Dnes vhodnou kombinaci obchodů plánuje a zajišťuje provozovatel. Z prostorového hlediska je nakonec celá vize realizována poměrně velkým množstvím architektonických týmů. My většinou pracujeme na celkové revitalizaci a organizaci budovy. Možná navrhneme jeden interiér, ale jednotlivá patra a prostory pak mají nakonec každý jiného autora či autorku.

Výsledkem takové souhry různých přístupů a stylů jsou pak architektonicky bohaté prostory s příjemným měřítkem.

Vždy je to svým způsobem kolektivní dílo, kde je slyšet vícero hlasů. Obchodní domy je možné vnímat jako takové rozšíření města nebo jako vlastní miniměsta. Tuto analogii mám rád. V obchodních domech totiž najdete stejnou logiku jako v běžné městské čtvrti. Jsou tu ulice, uličky, mosty, interiéry, drahé lokality, levné lokality.

Ve Vídni byly až do konce 19. století obchodní domy zakazovány s cílem zachovat zdejší kulturu malých podniků v centru města. Fungoval by takový model i dnes? Existují dnes někde podobné snahy o regulaci obchodních domů nebo strategie na ochranu místních podniků? Znáte nějaký způsob, jakým by se daly oba tyto zájmy skloubit?

Rozhodně takové modely dnes také existují. Například řetězec Galeries Lafayette začal v Paříži experimentovat s novým modelem, kde kromě velkých obchodních domů vlastní také několik menších budov ve čtvrti Le Marais, které jsou propojené pouze v přízemí. Jedná se o řadu kulturních prostorů, není to jeden prostor, spíš taková městská krajina. Místo velkého obchodního domu jsou zde menší podniky navěšené okolo kulturního programu. A jako koncept to funguje skvěle. Je tu kombinace kaváren a restaurací, módních butiků, obchodů s designem a podobně.

Nejzajímavější městské modely vždy fungují na menším prostoru. Pořád mají sice nějakého korporátního provozovatele, ale svým měřítkem jsou lépe vrostlé do městské struktury.

Řetězec Galeries Lafayette ovšem také ve spolupráci s architektonickou kanceláří BIG realizoval rekonstrukci bankovní budovy na Champs-Élysées. Zdá se, že prověřují skutečně rozličné koncepty.

A nezapomínejme na pouliční prodej, který je například v Asii stále velmi populární. Ulice mají nezaměnitelnou schopnost zprostředkovávat jakousi osmózu mezi obchodními domy a městským životem. Hodně provozovatelů se snaží najít způsob, jak ve městě fungovat i méně formálně, třeba s použitím typologie pouličních prodejních stánků. Cílem je rozdělit a rozrůznit klasický kompaktní model jedné stavby do více propustnějších forem.

Pojďme se na závěr podívat do budoucnosti. Udržitelnost je pro zákazníky čím dál důležitější – jaké udržitelné strategie mohou obchodní domy aplikovat ve svých architektonických řešeních nebo obchodních modelech?

Co se týče integrování myšlenek udržitelnosti do obchodních modelů, tak tuto cestu prošlapávají například outdoorové značky jako Patagonia nebo North Face. Environmentální hodnoty jsou součástí jejich DNA a udržitelnost klíčovým aspektem jejich nabídky. Obchodní domy se u nich mohou inspirovat, ať už jde o používání ekologických materiálů, nebo podporu místních řemeslníků a propagování zodpovědného nakupování. To jsou jasné, konkrétní kroky.

Lze však samozřejmě jít i dál. V našich původních návrzích pro rekonstrukci budovy v Benátkách jsme počítali s tím, že poslední dvě podlaží budou věnována místním řemeslníkům, od ševců či kožedělníků až po skláře. A neměly to být jenom jejich prodejny, ale i ateliéry, dílny, opravny a podobně. Tato malá výroba z měst rychle mizí, je to trend celého západního světa. Benátky již zcela kanibalizoval masový turismus, proto jsme chtěli vytvořit takové malé centrum lokálních řemesel. Doufali jsme, že tu dokážeme vytvořit i nějaký fungující ekonomický model a že řemeslníky udržíme ve městě.

Bohužel, původní provozovatel La Rinascente byl nakonec nucen projekt opustit a celý program se následně posunul blíže klasickému modelu. Většina provozovatelů chce samozřejmě dosáhnout co největší marže na pronájmech a dobře si rozmyslí, kolik takových méně výnosných funkcí do svého programu zařadí. Něco takového by vyžadovalo úplně jiný politický i ekonomický model, možná nějakou formu spolupráce samosprávy a soukromého investora. Z mé zkušenosti se do takového rizika pustí jen velmi malé procento firem.

Podobné experimentální obchodní domy, kde najdete nejen velké značky, ale i řemeslníky a ateliéry, existují například v Thajsku. Patří již zmiňované skupině Central Group, provozovateli řady velkých obchodních domů v Evropě. Samy však negenerují zisky, protože je uživí ostatní aktivity jejich provozovatele.

Rozhovor proběhl 29. ledna online.

Ippolito Pestellini Laparelli (*1980) je architekt a kurátor pohybující se na pomezí architektury, technologií, designu, politiky a environmentálních témat. Vystudoval Milánskou polytechniku a Technickou univerzitu v Delftu. V letech 2007–2020 působil v kanceláři OMA, kde se v roce 2014 stal partnerem. Byl vedoucím architektem zejména u projektů rekonstrukcí významných obchodních domů. Později založil vlastní mezioborové studio 2050+ v Miláně. Vyučuje na Královské akademii umění v Londýně, kde se v rámci výzkumného studia Data Matter zabývá spletitým vztahem mezi daty a hmotným světem. Jeho projekty byly součástí řady mezinárodních výstav a festivalů. www.2050.plus

Monika Jasioková  (*1990, Havířov)  je česká architektka působící v norském Bergenu. Absolvovala bakalářské studium na Fakultě umění a architektury TU v Liberci a magisterské studium na Škole architektury Emila Přikryla na pražské AVU s diplomovou prací Nové struktury ve starých stopách / Bílá labuť. V rámci studia strávila stáž na Bergenské škole architektury (BAS) a během let získala zkušenosti v českých i zahraničních architektonických kancelářích. Od roku 2017 působila v kanceláři HLM Arkitektur, kde se mimo jiné čtyři roky intenzivně věnovala návrhu domu scénického umění Sentralbadet Scenekunsthus v Bergenu. V roce 2025 založila vlastní ateliér SKALAVIND. www.skalavind.no